2011年6月17日 星期五

房屋出租不符合土地使用分區與建物使用執照,房東房客雙罰!!

文章引用自: http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1510110500136

家中有房子出租給房客,房客利用我們租給她的房子的一樓來開快炒店附設卡拉OK店,結果他們被罰款,然後有寄存證信函給我們說,是我們沒有告知他那邊是工業用地,不能附設卡拉OK的。每次罰單都是她們六萬,我們房東也收到六萬,目前已經累積到24萬,他們說,要我們幫他們把罰款繳掉他們才肯搬走,我們也說願意把房子押金一萬還給她請他們離開,但他們堅持不肯,要我們幫他們繳罰款,不然他們就繼續營業,雙方就繼續收罰單,他還說他女兒是律師,要玩大家來玩,請問我們該怎麼處理?聽到我爸媽最近為這個事情在煩惱,讓我都很難過,24萬我爸爸要賺半年才賺得到耶!他們怎麼可以這樣無賴。請大家幫幫我。
  • 2010-11-05 10:13:26 補充TO阿德
    因為在他被開罰時我們有告知他不要再營業,他們們說他們已經跟地方人士講好,我們就想說,那你們說好就好,想不到罰單還一直來,他們更死皮賴帳,這部分我今晚回家再看看契約書是如何記載的。
  • 2010-11-05 16:44:05 補充TO阿德、青玉
    房屋契約書目前我看了一下,是有記載到"乙方不得將房屋供非法使用或存放危險物品影響公共安全"
    可是在勾選房屋使用用途的地方住家與營業都沒有勾選
    因為我們在收到縣政府寄來的文件時,就有跟承租人說請他們立即做改善,但他們說明他們已經與縣政府人員溝通過,已經沒有問題了,我們就想說,那你們說沒有問題那就OK,也就沒有繼續追查,想不到後來罰單陸續寄來,
  • 2010-11-05 16:45:54 補充他們更寄出存證信函指出:在簽立房屋契約書時,我們並無告知乙種工業區不能經營歡唱業務,因而造成他們罰款六萬元,含本來房屋押金九萬元整,聲明99年11月起由房租中扣除至清償為止。本房屋租賃契約,至一百年七月三十一日止,既經法院公證,期間針對汐止都市計畫乙種工業區案件,所產生之罰款,應由所有權人一併吸收本案呈士林地方法院公證處。
    我回覆:
    三、依本件房屋租任契約書第七條規定,乙方違反約定方法使用房屋,或拖欠租兩個月以上,其租金約定於每期開始支付者,並應於延遲給付逾二個月,經甲方催告限期繳納仍不支付時,不貸期限屆滿,甲方得提前終止租約,又一公證書第1頁第3段明載,承租人於給付租金,如不履行時應強制執行
  • 2010-11-05 16:46:03 補充四、按[承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益、無約定方法,應以依租賃物之性質而定之]又[承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人逾期限內不為之付,出租人得終止契約]再[承租人因自己之事由,至不能為租賃物全部或一部之使用收益者,不得免其支付租金之義務]民法第438條第1項第440條第1項及441條分別定有明文,依上法律規定,台端應依承租土地,使用分區之性質使用租賃物,台端竟在承租土地上開設[歡唱]視聽歌唱業,違反都市計畫法而受懲處罰金,非可歸責於本人,及不得免除支付租金之義務,如台端支付租金遲延,自得依法催告終止租約,並依法院公證主旨聲請強制執行。
  • 2010-11-05 16:46:25 補充另外他們又回覆存證信函:
    有關台端陳稱,本人因違反法令規定受逞罰款,非可歸責台端一辭,按契約訂立雙方應盡誠實告知義務,而台端為自身利益,竟未善盡告知義務,誘使本人承租該屋致違法經營,於情於理於法,如此推諉責任說辭,企圖撇清責人歸屬,實在使人不敢苟同;為證明.........(以下為一些證明)

    總之他們目前一直緊咬著:我們並未告知他此地為都市計畫乙種工業區,不得違法經營視聽歡唱營業字樣

    他現在叫我們先將六萬塊給他,讓他們去繳罰單,而且還說要我們先將房屋押金九萬元先還給他們,可是他們又還沒歇業,還是持續營業,我們怎麼可能把押金還給他呢?這樣對我們一點保障都沒有,請各位告訴我該如何處理?感謝!
  • 2010-11-05 16:49:14 補充不知道你們是否有MSN或即時通可以供我詢問,因為我真的很急,麻煩了~
  • 2010-11-06 16:13:02 補充TO青玉
    只是快炒小吃也要辦營利登記嗎?
    有沒有那種不辦也可以營業的?很怕他到時候拿這方面的條文來壓我們之類的~
    她本來是快炒小吃,後來才慢慢演進成有附設卡拉OK~
  • 2010-11-06 19:05:55 補充TO青玉
    我剛剛上財政部查詢
    他們有登記"XX小吃店(附設投幣式卡拉OK)"
    營業項目:視唱中心(KTV)
    怎麼辦?
    那這樣為何政府還會開罰????

最佳解答

  • 發問者自選
回答者:青玉( 大師 1 級 )
代表知識團:藍海磯崎知識團
擅長領域:生活法律 | 影像設備
回答時間:2010-11-05 13:21:17
[ 檢舉 ]

您好:
房屋出租給承租人使用收益,承租人利用所承租之房屋開設快炒店附設卡拉OK;在租賃期間房屋屬於承租人的生活空間,承租人應依約來使用並且善盡保管的義務;房東只是將房屋租賃給承租人使用,除非契約另有約定,否則並無法去規範承租人對房屋之使用收益。
承租人因為將房屋違反使用並且遭到執法單位查獲,而且承租人與房東都遭到相關單位處以罰金之懲罰;若是當初契約並未約定房屋出租給承租人是營業用途,房東可以依照民法第438條規定以存證信函通知承租人,並且要求限期改善,否則可以終止契約。
對於承租人所提出房東必須負擔罰金之要求,可以不用去理會;因為承租人在承租的房屋開設店面,並未依法申請營業登記,屬於非法營業。已經明顯違法民法第438條之規定,房東有權要求終止契約,並且要求承租人限期返還房屋。
一般房屋租賃要避免這種情況發生,除了必須慎選房客之外;房東可以依照民法第432條規定在租賃契約中另行約定相關條款,當承租人違反相關規定時,房東就可以依照民法第438條規定終止契約。
若是承租人不理會房東之要求,並且執意要求房東負擔罰金,可以到調解委員會申請調解。假如調解不成立,最終就是到法院提出相關訴訟,並由法官來判定孰是孰非。
租賃相關法規、資料查詢與諮詢,可以參考↓
參考法規
民法
432條 承租人之保管義務
承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產力。
承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法,或依物之性質而定之方法為使用收益,致有變更或毀損者,不在此限。
438 承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果
承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益,無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。
承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。

參考資料 崔媽媽基金會+法律+青玉
  • 2010-11-05 18:26:25 補充1.承租人承租房屋若是經營政府單位核准之事業,應無所謂遭取締罰款之情況發生。
    照此情況應屬承租人非法營業,房東就可依照民法第438條規定終止契約,並且無須理會承租人所提出之要求。
    2.契約中並無約定承租人承租租賃務物之用途,一般若無說明是以住家為準;而且承租人在與房東簽訂契約時,並無說明要開設營利事業。假如承租人是以合法方式申請營利登記,主管單位應該會以開設營利事業所在地不符合規定為由,駁回承租人之申請。
    承租人擅自於租賃的房屋或是土地,經營未經政府核可之營利事業,遭到取締與罰金並且連帶造成房東之損失,房東可以依法終止契約並且要求相關之賠償。
  • 2010-11-05 18:37:25 補充租賃糾紛之解決,最初就是道調解委員會申請調解;當調解不成立時,就是到法院提出相關的時是訴訟。
    承租人於存證信函說說房東未盡告知之義務,被相關單位罰款,要求賠償;在法理上承租人於租賃物經營事業,應按相關法規辦理合法登記;本身既然是違法事業,當遭到取締與罰款時與房東有何關係!
    『他們目前一直緊咬著:我們並未告知他此地為都市計畫乙種工業區,不得違法經營視聽歡唱營業。』
    試問:
    若是他們有經合法程序申請營業登記,政府單位核准營業,會有這些問題嗎?
    若是承租人本身未依規定私自營業,其本身所衍生之罰款與相關損失,與房東無關。
  • 2010-11-05 18:47:41 補充總歸一句:
    以上情況,房東雖未盡告知之義務,但是提供租賃物給承租人時,契約中並未約定是屬住家(自用)或是營業之用;承租人將租賃物作為營業場所,卻未按政府規定辦理合法登記,已經違反法律相關之規定,相關的損失除了本身自行要負責外,租賃物所有人有連帶損失時,也一併要負責。
  • 2010-11-06 21:52:33 補充建議您可以發函或是跑一趟縣(市)政府工商課與相關主管單位,一般按規定申請營業登記,必須送交建物執照與使用分區證明才可以辦理。
    這個糾紛一直拖下去,對房東會比較吃虧,最好盡快到調解委員會申請調解。
    有關法規、資料查詢與諮詢,可以洽詢↓
    崔媽媽基金會 http://www.tmm.org.tw/tindex.html

沒有留言:

張貼留言